商住楼价格不涨价可能由以下几个因素导致：
贷款政策限制
二手买家购买商住楼时，可能只能首付原值的50%，剩余部分需现金支付。
商住楼贷款期限通常为10年，且利率可能上浮10%，对现金流有较大影响。
市场供需关系
商业地产过剩，购物中心和综合体规模增长迅速，导致供过于求。
电商对实体商铺的冲击，尤其是服装业，使得商铺投资价值下降。
经济环境变化
制造业和大数据商直接面对消费者，移动支付和物流的发展减少了对实体商铺的依赖。
人口结构变化
城镇化高峰期已过，城镇常住人口增长放缓，对楼市需求减少。
人口负增长和老龄化趋势导致未来人口减少，影响楼市规模和房价。
区域发展和规划
新区通常有更多的发展潜力和炒作点，而老城区缺乏新的炒作题材。
城市扩张和新区开发需要大量土地，而老城区拆迁成本高，发展受限。
房产本身条件
商住楼可能因位置偏远、采光差、户型不合理、总价过高等因素导致房价上涨动力不足。
以上因素综合作用，可能导致商住楼价格不涨或者涨幅有限。